Financiamento imobiliário: tudo o que você precisa saber para adquirir o seu imóvel

27 jun 2023

Para quem quer sair do aluguel e adquirir o seu imóvel próprio, o financiamento imobiliário é a melhor opção!

E tem muita gente que quer sair do aluguel ainda em 2023: segundo uma pesquisa de uma plataforma imobiliária que entrevistou 1.500 pessoas, 39% pretendem comprar um imóvel ainda esse ano.

Dentro desse grupo, a maioria (52%) prefere um imóvel novo e 12% querem uma unidade na planta. Para conseguir seus imóveis, a maior parte vai optar pelo financiamento imobiliário.

Por isso, é essencial entender a fundo sobre financiamento imobiliário para não entrar na parcela da população brasileira que tem 27% da sua renda familiar comprometida apenas com essa questão.

Continue a leitura e confira tudo o que você precisa saber sobre financiamento imobiliário.

O que é financiamento imobiliário?

É uma linha de crédito oferecida para quem quer adquirir um imóvel, residencial ou comercial, novo ou usado. A ideia principal é facilitar o processo de aquisição de um imóvel.

Todo o processo começa através da negociação com uma instituição financeira que faz a análise do cliente e define algumas questões como valor da entrada, taxa de juros, número de parcelas e outras questões.

Para iniciar o financiamento imobiliário, é preciso dar um valor de entrada, que geralmente refere-se a 10% do valor do imóvel. A exceção, no entanto, são os empreendimentos voltados para famílias de baixa renda, onde o financiamento é feito pelo Governo Federal.

Depois de pagar a entrada do imóvel, sobra o saldo devedor, ou seja, o valor que ainda deve ser pago para a instituição financeira nos meses estabelecidos em contrato, que pode ser em até 35 anos (420 meses). Vale lembrar que o saldo devedor também está condicionado às variações econômicas e a incidência das correções como juros, seguros, taxas, entre outros.

Para obter o financiamento imobiliário, é necessário atender a alguns requisitos, como:

Comprovação de renda
Ser brasileiro nato ou naturalizado
Possuir nome limpo e sem restrições
Estrangeiros: possuir visto permanente no Brasil
Informar o Estado Civil e apresentar a certidão de casamento, para casados

A comprovação de renda, inclusive, é um dos principais desafios para quem solicita um financiamento imobiliário. Esse requisito é extremamente necessário para demonstrar a sua capacidade financeira de conseguir pagar as parcelas.

Felizmente, existe a composição de renda para financiamento: quando duas ou mais pessoas somam suas rendas para fazer o financiamento do imóvel. Geralmente, essa opção está disponível para casais casados, casais em união estável, pais e filhos.

Um dos fatores cruciais na hora de fazer um financiamento imobiliário é a taxa de juros. Atente-se: quanto maior a taxa… maior o valor total da dívida.

O prazo do financiamento também deve ser bem pensado: quanto mais curto o período, maiores serão as parcelas e isso pode significar mais economia para quitar a dívida antes do tempo previsto. Já um prazo de financiamento mais longo oferece parcelas menores, porém, mais chances de pagar juros altos ao final.

Tipos de financiamento imobiliário

SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH)

Modalidade de financiamento imobiliário mais popular no Brasil. É regulamentado pelo Governo Federal e permite o financiamento de um imóvel no valor de até R$ 1,5 milhão + taxa de juros máxima de 12% ao ano.

O Sistema Financeiro de Habitação está disponível apenas para pessoas físicas, com permissão de uso do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviços (FGTS) para compor a entrada e quitar parte do imóvel, se for residencial e o primeiro a ser adquirido.

Ao solicitar um financiamento nesta modalidade, o valor máximo permitido deve chegar a 80% do valor total do imóvel, mediante aprovação bancária e histórico de crédito do cliente.

No entanto, existem duas restrições em relação ao SFH:

a parcela mensal pode comprometer apenas 30% da renda mensal do cliente
quem pede financiamento via SFH não pode ter outra linha de crédito deste modelo em aberto

SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI)

O Sistema de Financiamento Imobiliário é oferecido para pessoas físicas e jurídicas, com condições estabelecidas pelas próprias instituições financeiras, dando possibilidade de negociação para o comprador.

Devido a isso, o SFI é mais flexível:

não compromete a renda
não tem limite na taxa de juros
não exige um valor máximo de financiamento

Os contratos de pagamento devem ter, no máximo, 35 anos com financiamento de 80% a 90% do imóvel. A restrição em relação ao SFI é o fato de a taxa de juros propender a ficar acima de 12% ao ano.

Desde 2021, também é possível utilizar o FGTS para abater parte do valor do imóvel via Sistema de Financiamento Imobiliário. Os requisitos para isso são:

Apenas na compra do primeiro imóvel
Não pode ter outros imóveis registrados no seu nome
Valor máximo do imóvel a ser financiado: R$ 1,5 milhão
Ter, no mínimo, três anos trabalhados sob o regime do FGTS (não precisa ser na mesma empresa)

MINHA CASA, MINHA VIDA

O Minha Casa, Minha Vida é um programa do Governo Federal para proporcionar moradia digna, dando oportunidades para famílias de baixa renda comprarem sua casa própria.

Por meio deste programa habitacional, a União paga parte do financiamento imobiliário, sendo até 95% em alguns casos. Assim, a família paga apenas 5% do valor do imóvel.

Em 2023, famílias de baixa renda nas faixas 1 (com renda mensal de até R$ 2.640) e 2 (renda mensal de até R$ 4,4 mil) têm subsídio de R$ 55 mil. Já as famílias na faixa 3 (renda mensal de R$ 4,4 mil a R$ 8 mil) têm subsídio de R$ 350 mil.

FINANCIAMENTO COM A CONSTRUTORA

Neste financiamento não existe regulamentação. Por isso, é o sistema menos burocrático e que tem as condições menos atrativas.

Sendo assim, a própria construtora pode efetivar o prazo de pagamento e a taxa de juros que achar mais adequada. Com isso, a quitação do imóvel é menor – 20 anos – e os juros são mais altos do que nas instituições financeiras.

Caso o imóvel já esteja pronto, o financiamento direto com a construtora é o meio mais adequado e procurado porque as pessoas têm rapidez em morar no imóvel.

Vantagens do financiamento imobiliário

Realizar o sonho da casa própria
O imóvel pode ser uma fonte de renda extra
O FGTS pode ser usado para dar entrada no imóvel
Prazo longo para pagamento das parcelas (35 anos)
Economia no orçamento por não pagar mais aluguel
Não é necessário ter todo o valor do imóvel para adquiri-lo
Quem solicitou o financiamento pode utilizar o imóvel imediatamente

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